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Artikel vom 17.05.2023

Mieter-Selbstauskunft: Droht Lügnern die Kündigung?



Aus Brutto wird Netto, aus Bettlern Top-Manager, Offenbarungseide lösen sich von Zauberhand auf: Auf dem Wohnungsmarkt wird mit harten Bandagen gekämpft - und gelogen, dass sich die Balken biegen. Doch längst nicht jede falsche Antwort in der Mieter Selbstauskunft ist Grund genug, die Kündigung auszusprechen. Kommen Lügen ans Licht, kommt es auf den Einzelfall an.

Lügen in der Selbstauskunft: Anfechtung Mietvertrag, fristlose Kündigung

Auf zulässige Fragen in der Mieter-Selbstauskunft müssen Wohnungsbewerber die Wahrheit sagen. Zulässig ist, woran der künftige Vermieter ein berechtigtes Interesse hat. Denn Lügen auf zulässige Fragen benachteiligen den Wohnungsanbieter. Fliegt auf, dass der Bewerber den Mietvertrag erschlichen hat, kann der Vermieter diesen aufgrund arglistiger Täuschung anfechten. Oder fristlos kündigen, wie dies auch sonst bei erheblichen Vertragsverletzungen möglich ist. Aber stimmt das in jedem Fall? Keine Regel ohne Ausnahme, denn das Amtsgericht Gießen entschied anders. Im vorliegenden Fall enthielt die Selbstauskunft Falschangaben zur Einkommenssituation. Während die Frau des Mieterpaares wahrheitsgemäß angab, Beamtin auf Lebenszeit zu sein, hatte der Mann verschwiegen, dass sein Arbeitsverhältnis schon vor Mietvertragsschluss beendet war. Als dies herauskam, lag die Kündigung auf dem Tisch. Die Mieter hielten entgegen: Sie hätten den Vermieter mündlich über die Arbeitslosigkeit informiert, aber konnten dies nicht beweisen - es kam zum Verfahren.

Verletzung der Aufklärungspflicht reicht nicht immer

Während des laufenden Verfahrens fand der Mieter einen neuen unbefristeten Job. Das Amtsgericht entschied für die Mieter: Ja, grundsätzlich könne jede Falschaussage zu Vermögensverhältnissen zur fristlosen Kündigung führen. Dennoch seien die Umstände des Einzelfalls abzuwägen. Und nochmal ja, dem Vermieter konnte hier ein Fortsetzen des Mietverhältnisses zugemutet werden. Schließlich sei die Mieterin als Beamte bereits allein in der Lage gewesen, die Miete aus ihrem Einkommen zu bestreiten. Dies zeigt: Zwar gab es de facto eine Verletzung der Aufklärungspflicht. Doch diese Tatsache allein ist kein stichhaltiger Grund, ein Mietverhältnis zu lösen. Als Vermieter belogen zu werden, mag kränken, aber darauf kommt es nicht an. Wer nach dem Einkommen fragt, will vor allem sicher sein, dass ein Mieter zahlen kann. In anderen Einzelfällen - z. B., weil mit dem Kandidaten unerwartet drei große Hunde einziehen - kann die Sache komplett anders liegen.

Lügen müssen von wirtschaftlichem Nachteil sein

Nur Lügen in der Selbstauskunft zum Nachteil des Vermieters zählen - bei Name, Beruf, Einkommen oder Anzahl einziehender Personen. Auch bonitätsrelevante Fragen zu Vollstreckungstiteln oder Eidesstattlicher Versicherung fallen in diesen Bereich. So beschäftigte der Fall eines Mieters das Amtsgericht München, der einen gegen ihn vorliegenden Vollstreckungsbescheid verschwieg. Als die Miete regelmäßig verspätet einging, ersuchte der Vermieter um Bonitätsauskunft - die Lüge kam ans Licht. Die Räumungsklage war rechtens, woran auch die Begleichung von Mietrückständen nichts änderte. In einem anderen Münchner Fall machte ein Wohnungsbewerber kurzerhand Brutto zu Netto - und verwandelte seinen Status als freie Honorarkraft bei einem Forschungsinstitut in eine Festanstellung. Auch hier durfte der Vermieter den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten, obwohl der Mann stets vorbildlich zahlte. Vielleicht hatte er einfach etwas zu dick aufgetragen?

Lügen der Vergangenheit holen Mieter ein

Dagegen wog der Fall zweier Parteien zum Thema eidesstattliche Versicherung weniger schwer, wo Mieter über Zahlungsrückstände gelogen hatten. Allerdings betrafen diese nicht den aktuellen, sondern den Vorvermieter. Das Urteil: Die Fragen danach waren zulässig, aber das berechtigte Interesse der neuen Vermieterin an regelmäßigem Zahlungseingang war nicht beeinträchtigt - auch nicht für die Zukunft. Denn Falschauskünfte schaden zwar der Vertrauensbasis, aber bei regelmäßiger Mietzahlung ist eine Fortsetzung des Mietverhältnisses in bestimmten Fällen trotzdem zumutbar.

Mieterselbstauskunft: Was Vermieter nichts angeht

Ist die freiwillige Mieterselbstauskunft auszufüllen? "Freiwillig" ist in Zeiten, wo die Bewerberzahlen auf ein Mietobjekt oft dreistellige Höhen erreichen, nicht mehr als ein Etikett. Das Ausfüllen der Selbstauskunft ist ein Muss, das Chancen sichert. Weshalb sogar Mietervereine dazu raten, auf unzulässige Fragen zu lügen, statt bestimmte personenbezogene Daten preiszugeben, die ein Vermieter gem. Art. 9 Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) gar nicht verarbeiten darf. Während Fragen nach Gehaltsabrechnungen und einfache Schufa-Auskunft zur Vorlage gegenüber Dritten aus wirtschaftlicher Vermietersicht legitim sind, sind es andere nicht. Was Wohnungsanbieter nicht davon abhält, alles rund um Sucht, Schwerbehinderung oder psychische Beeinträchtigungen wissen zu wollen. Unzulässig sind auch Fragen zu:

- Religion
- Ethnie
- Migrationshintergrund
- politischer Einstellung
- Gesundheit
- Raucher / Nichtraucher
- Schwangerschaft
- Aussehen
- sexueller Orientierung
- Familienplanung
- Vorstrafen
- Mitgliedschaft in Gewerkschaft oder Mieterverein

Seit 25. Mai 2018 ist die DSGVO auch für Mietverhältnisse bindend. Seither wurden die Sanktionen für Vermieter verschärft, die verbotswidrig bestimmte Kategorien personenbezogener Daten verarbeiten. Beschwerden können an den Datenschutzbeauftragten des jeweiligen Bundeslandes gerichtet werden.

Fazit: Kein Automatismus bei falscher Mieterselbstauskunft!

Wann berechtigen Lügen in der Selbstauskunft zur fristlosen Kündigung? Leitsätze dazu weisen auf zwei Faktoren hin: Erstens können bewusst wahrheitswidrige Angaben von Mietinteressenten auf berechtigte Vermieterfragen zur Zahlungsfähigkeit wegen arglistiger Täuschung die Anfechtung des Mietvertrags begründen. Wichtig: Nach Überlassung einer Wohnung ist es für eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung zu spät. Wo Lügen die fristlose Kündigung begründen, setzt dies voraus, dass eine Fortsetzung des Mietvertrags für den Vermieter unzumutbar ist - in jedem Einzelfall. Fazit: Fragebögen, die Mietinteressenten durchleuchten möchten, stoßen regelmäßig an Grenzen. Nicht ohne Grund stellt Wohnraummietrecht auch beim Thema Selbstauskunft hohe Anforderungen, sobald Vermieter ein Mietverhältnis beenden möchten.


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