Artikel vom 14.10.2019

Vorsicht ist besser als Nachsicht: Bonitätsprüfung beim Hausverkauf



Wächst die Familie, platzt so manches Eigenheim aus allen Nähten. Also wird neu und größer gebaut - und mit dem Verkauf des alten Hauses das neue Domizil finanziert. Insofern ist die Erleichterung groß, wenn sich ein Käufer findet, der einen akzeptablen Preis zahlt. Was tun, wenn der Kaufpreis nicht termingerecht eingeht? Hier können Hausverkäufer im Vorfeld einige Maßnahmen treffen.

Hauskäufer zahlt nicht: Finanzierung geplatzt

Familie A. aus Gütersloh sitzt seit Wochen auf heißen Kohlen. Denn der Käufer Ihres alten Einfamilienhauses zahlt und zahlt nicht - trotz Finanzierungsbestätigung der Bank. Als Frau A. nachhakt, stellt sich heraus: Die ursprüngliche Finanzierung ist geplatzt - und der Käufer putzt jetzt Klinken bei den Banken der Region. Jetzt scheint guter Rat teuer: Warten, bis der Käufer die dringend benötigten Geldmittel auftreibt? Oder den Hauskauf lieber rückabwickeln? Familie A. läuft die Zeit davon. Eine frühzeitige, umfassendere Überprüfung der Zahlungsfähigkeit hilft, Risiken realistisch einzuschätzen und Ärger zu vermeiden.

Finanzierungbestätigung reicht nicht immer

Bonität meint zwei Dinge: Die tatsächliche wirtschaftliche Kreditwürdigkeit und die Bereitschaft zu zahlen, also Zahlungswilligkeit. Reicht dazu nicht die Finanzierungszusage der Käuferbank? Diese gibt schließlich einen Überblick über das Verhältnis von eingesetztem Eigenkapital und Fremdfinanzierung und stellt die Kaufpreiszahlung sicher. Aber nur dann, wenn das Darlehen ausdrücklich das Kaufobjekt finanzieren soll - und die Auszahlung von Seiten der Bank nicht an zusätzliche Bedingungen geknüpft ist, die die termingerechte Zahlung in Frage stellen können. Sprich, werden solche Bedingungen nicht erfüllt, kann der Kaufpreis nicht fließen.

Interessenten um freiwillige Selbstauskunft bitten

Gute Makler weisen auf die - vertraglich zu vereinbarende - Möglichkeit hin, die Bonität potenzieller Käufer per Selbstauskunft zu prüfen. Wirtschaftsauskunfteien von Bürgel bis Creditreform ermitteln: Ist der potenzielle Käufer in der Lage, den Kaufpreis inklusive Nebenkosten wie Notargebühren oder Grundbuchkosten zu stemmen? Denn beide, Käufer und Verkäufer, haften für die Nebenkosten des Hausverkaufs. Und kann der Käufer die Grunderwerbssteuer nicht entrichten, hält sich der Fiskus an den Verkäufer. Allerdings sind an die Auskunftserteilung gem. § 29 Abs. 2 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) hohe Bedingungen geknüpft. Weshalb es Sinn macht, Kaufinteressenten im Vorfeld darum zu bitten, diese - aktuelle! - Selbstauskunft bzw. Eigenauskunft mit z. B.

- Beurteilung der Finanzlage
- Score-Wert
- Zahlungserfahrungen
- eidesstattlichen Versicherungen
- Immobilienbesitz und Beteiligungen
- Bankguthaben und Wertpapiervermögen
- Höhe und Laufzeit existierender Darlehen
- übernommener Bürgschaften
- Geschäftsunterlagen Selbstständiger

in Eigenregie und im Original beizubringen.

Notaranderkonto einrichten

Gerade Geschäftsunterlagen von Unternehmern brauchen den fachkundigen Blick, sobald Bilanzen und betriebswirtschaftliche Auswertungen Gegenstand der Risikoprüfung sind. Unabhängig davon können Sie als Verkäufer natürlich auch vereinbaren, dass der Käufer eine Bürgschaft vorlegt, um die Zahlung des Kaufpreises abzusichern. Apropos - wann wird das Eigentum am Haus an den Käufer übertragen? Wurde ein Notaranderkonto eingerichtet, achtet der Notar darauf, dass dies erst geschieht, wenn der Kaufpreis dort eingegangen ist. Ein Kaufpreis ist fällig, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragene Löschungsbewilligungen, Auflassungsvormerkung und Aufhebung etwaiger Vorkaufsrechte vorliegen.

Haus bezahlen und abnehmen - gesetzlich verbrieft

Gem. § 433 Abs. 1 und 2 BGB verpflichtet der Abschluss eines notariellen Kaufvertrages den Verkäufer, dem Käufer das Eigentum an der Immobilie zu verschaffen. Im Gegenzug ist der Erwerber verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu leisten und das Haus abzunehmen. Dazu informiert der Notar den Käufer schriftlich, wann die Kaufsumme fällig ist und fordert ihn auf, diese innerhalb der vereinbarten Frist - üblicherweise 10 bis 14 Tage - zu begleichen. Ist die Frist abgelaufen, ist der Kaufpreis automatisch fällig. Der Anspruch darauf verjährt, ungehemmte Verjährung vorausgesetzt, nach zehn Jahren.

Hausschlüssel? Nur gegen Geld

Sollte eigentlich selbstverständlich sein: Erst nach Zahlung des Kaufpreises den Schlüssel auszuhändigen. Ist es aber nicht immer. Oft äußern Käufer den Wunsch, die Räumlichkeiten "schon mal auszumessen" oder mit Renovierungsarbeiten zu beginnen. So sympathisch die Käuferfamilie sein mag - bleiben Sie hier hart. Wand durchbrechen, Fliesen herausschlagen? Dafür ist auch später noch Zeit - und umso baldiger, je schneller das Geld auf dem Konto eingeht! Denn ist der Kaufpreis nicht beglichen, darf der Kaufvertrag nicht abgewickelt werden. Im Fall der Familie aus Gütersloh, die im Vertrauen auf Eingang des Kaufpreises andere Verpflichtungen eingegangen ist, sorgt die mangelnde Zahlungsbereitschaft ihres Käufers für weitreichende finanzielle Probleme. Dabei ist Zahlungsverzug kein Kavaliersdelikt, sondern wird gem. § 288 BGB mit Verzugszinsen bestraft. Private Hauskäufer zahlen fünf Prozent über dem Basiszinssatz. Auch Schadenersatz und Vertragsstrafen dienen als Ausgleich für eine nicht fristgerechte Zahlung.

Zwangsvollstreckung oder Kaufvertrag rückabwickeln?

Oft bleibt nur die Zwangsvollstreckung als Mittel der Wahl. Bei vollstreckbarer Ausfertigung im Notarvertrag ist dieses - ohne Bemühen des Zivilgerichts - sofort möglich. Hat der Käufer Einwände, kann er per Vollstreckungsgegenklage widersprechen. Sie haben starke Zweifel an der Käuferbonität? Dann sollten Sie den Kaufvertrag rückabwickeln, nachdem Sie Ihrem Käufer eine angemessene Frist zur Zahlung gesetzt haben. Der Käufer muss anfallende Kosten (Verspätungsschaden), also die Kosten für die Rückabwicklung des Kaufvertrages wie Notarkosten übernehmen. Um nicht auf den Kosten des Rücktritts sitzen zu bleiben, gilt es auch, einer Insolvenz des Käufers zuvorzukommen.

Selbstauskunft vor dem Kauf klärt: Traum- oder Albtraumkäufer?

Dass Immobilienkäufer den vereinbarten Kaufpreis nicht fristgerecht oder gar nicht zahlen, kommt immer wieder vor. Ärger und Aufwand, den Sie sich als Verkäufer sparen können: Klären Sie direkt im Vorfeld per Bonitätsprüfung und Selbstauskunft, ob Ihr Traumkäufer zur gefürchteten Gruppe vollmundiger Zahlungsunwilliger oder umsatzschwacher Selbstständiger ohne Polster zählt. Oder Ihr Vertrauen verdient - weil er finanziell wirklich in der Lage ist, die Summe, die Sie so dringend zur Finanzierung Ihres neuen Domizils benötigen, zu stemmen.


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