Der freie Onlinedienst zum Thema Selbstauskunft
Artikel vom 10.02.2025
Mieterselbstauskunft: Privat oder Gewerbe - hat Ihr Mieter Mietschulden?
Mietschulden? Mausern sich derzeit zum Kündigungsgrund Nr. 1 - und die Zahl der Zwangsräumungen steigt. Wer noch ein Zuhause hat, kann im Reality-TV verfolgen, wem es noch schlechter geht. Und manchem Gewerbemieter - wie aktuell Schuhriese Görtz in Hamburg - geht es nicht beser. So dass Vermieter sich fragen müssen: Welche Möglichkeiten habe ich, damit es gar nicht erst soweit kommt?
Mietrückstand rechtfertigt Kündigung
Warum möchten Sie bei mir einziehen - wurde Ihnen gekündigt? Weil Mietrückstände eine Kündigung rechtfertigen, müssen Wohnungsbewerber darauf in der Mieterselbstauskunft wahrheitsgemäß antworten. Andernfalls riskieren sie eine spätere Kündigung oder Anfechtung des Mietvertrags. Zu spät, weil Sie sich bereits mit einem unzuverlässigen Mieter herumschlagen? Bei mindestens zwei Monatsmieten Rückstand dürfen Sie fristlos kündigen. Obwohl nicht zwingend, kann es hier taktisch klug sein, zuvor eine Abmahnung auszusprechen, um ggf. Zeit und bares Geld zu sparen. Denn viele Kündigungen verursachen Folgekosten. Gleicht Ihr Mieter den Mietrückstand nicht binnen 14 Tagen aus, muss er die Wohnung binnen 14 Tagen räumen.
Vermieter laufen dem Geld hinterher
Doch was heißt eigentlich Rückstand? Dass die Miete - Kontodeckung vorausgesetzt - bis zum dritten Werktag angewiesen ist, genügt. Falls nicht, fordern Sie Ihren Mieter schriftlich zur Zahlung auf. Die Miete bleibt noch immer aus? Fruchtet auch ein - beim Amtsgericht zu beantragender - Mahnbescheid nicht, müssen Sie die ausstehenden Beträge vollstrecken lassen. Stellt sich ein Mieter taub, kostet das Nerven. - ganz abgesehen davon, ob Sie Ihr Geld überhaupt sehen. Wie der Vermieter eines jungen Bürgergeld-Paares im Hartz Rot Gold Reality-TV, der auf die Bereitschaft des Jobcenters vertrauen musste, die Mietschulden zu übernehmen. Was zeigt, wie wichtig es für Vermieter ist, das Risiko von Zahlungsausfällen maximal einzuschätzen!
Jobcenter trägt Rückstände nicht immer
Die Zahlen des Bundesjustizministeriums alarmieren: Zehntausende Mieter wurden im letzten Jahr wegen Mietschulden zwangsgeräumt. Schuld daran: U. a. die unwirksame Mietpreisbremse. Mieter, die Mieten nicht stemmen können, nicken aus Mangel an Optionen überhöhte Preise ab. Vermieter wiederum müssen selbst Kostensteigerungen abfedern - und brauchen daher Mieter, die die neuen Miethöhen zahlen können. Gewusst? Zwar können Bürgergeld-Bezieher Darlehen erhalten, um Mietschulden auszugleichen. Aber nur im laufenden Mietverhältnis. Wem wegen Mietrückständen gekündigt wurde, geht leer aus. Nicht selten überweist das Jobcenter aufs Mieterkonto, aber Leistungsbezieher geben das Geld für andere Dinge aus.
Zauberwort: Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Da steht er, Ihr Traummieter! Ob auch seine Zahlungsmoral traumhaft ist, zeigt seine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Teil der Mieter Selbstauskunft. Mit diesem Nachweis tritt der Vorvermieter Ansprüche gegen den Mieter ab. Leider gibt es Vermieter, die die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verweigern - oder schlicht nicht in die Puschen kommen. Weshalb der Bundesgerichtshof (BGH) feststellte, dass es keine Verpflichtung gibt, diesen Nachweis auszustellen - nur die Pflicht, Mietzahlungen zu quittieren. Weil auch das im überhitzten Wohnungsmarkt oft zu lange dauert, können Mieter zur Selbstauskunft alternativ - an den übrigen Stellen geschwärzte! - Kontoauszüge vorlegen, die Miethöhe und Überweisungsdatum zeigen.
Selbstauskunft und Bonität automatisch prüfen?
Vermieter, die beim Thema Mieterselbstauskunft alle richtig machen möchten, könnten sich dabei von Auskunfteien wie Vermieterwelt unter die Arme greifen lassen. Mieterselbstauskunft und Bonitätsprüfung helfen Vermietern, auf Basis von Infos zur Mietersituation fundiertere Entscheidungen zu treffen. Services, die längst digital und per KI-basierter App bereitstehen - inklusive Funktionen, die die Mieteingangskontrolle automatisieren. Etwas, dass es nicht nur für private, sondern auch gewerbliche Vermietung gibt: Über 700.000 Euro Miete ist Schuhgigant Görtz derzeit schuldig - und nach einem Landgerichtsurteil nun raus, aus zwei Hamburgen Filialen; vier weitere stehen auf der Kippe.
Gewerbemiete - eine ganz andere Hausnummer ...
... mit deutlich differenzierteren Regularien als im privaten Mietrecht! Wer sich darauf vorbereiten will, einem Gewerbemieter zu kündigen, muss schon bei Vertragsschluss sehr genau hinsehen. Denn beim Gewerbemietrecht können Kündigungsfristen sehr individuell vereinbart (oder auch ausgeschlossen werden). Und was vertraglich vereinbart ist, gilt für beide gleichermaßen. Kommt die Gewerbemiete nicht, haben Sie als Vermieter ein Recht auf Schadenersatz. Mietverhältnisse von Gewerberäumen wie Büro, Werkstatt, Ladenlokal oder Gaststätte laufen meist viele Jahre - und je länger die Laufzeit, desto höher die Haftung, wenn Gewerbemiete ausbleibt. Dann dürfen Sie Ladenbesitzer oder Kneipenwirt im Prinzip sofort auf die Straße setzen und Schadenersatz fordern. Ihr Gastronom, Mietvertrag fünf Jahre, kassiert gleich nach dem ersten Jahr die Kündigung? Dann zahlt Ihr Gewerbemieter ggf. noch vier Jahre weiter für etwas, das er nicht einmal betreten darf. Klingt gut? Nicht unbedingt, denn Sie müssen einen neuen Mieter zu finden, um den Schaden in Grenzen zu halten.
Was muss Ihr Gewerbemieter vorlegen?
In der Praxis bedeutet Schlampigkeit beim Thema Mieter-Selbstauskunft erstmal Ärger! Weil bei Unternehmern, die die Miete schuldig bleiben, meist auch nichts zu vollstrecken ist. Schlimmer noch, wenn Ihr Gewerbemieter Insolvenz anmeldet, so dass es für eine Kündigung wegen der Mietrückstände zu spät ist. Bevor Sie einen Gewerbemietvertrag schließen, sollten Sie Folgendes im Rahmen der Selbstauskunft sehen:
- Handelsregister-Auszug, Gewerbeanmeldung
- Steuernummer bzw. Nachweis Umsatzsteuerpflicht
- Personalausweis der Gesellschafter
- Kontaktangaben Mieter-Vertreter
- Jahresabschluss
Offiziell gehört in die Bewerbung für Gewerbe-Mieträume
- Ort, Lage Gewerbeobjekt
- Firmenbezeichnung, Gesellschaftsform
- aktueller Firmensitz
- Branche / Gewerbe
- Datum Gründung
- genehmigungspflichtiges Gewerbe, ja oder nein
- Grund der Mietobjektsuche
u. v. m.
Tipp: Klausel zur Freiwilligkeit einbinden
Interessant ist für Sie als Vermieter auch, ob ein früheres Mietverhältnis gekündigt wurde, noch Gewerbemietschulden bestehen oder ein Insolvenz- oder Restschuldbefreiungsverfahren läuft. Lassen Sie sich die Einwilligung signieren, Auskünfte über Auskunftsdateien wie Schufa & Co. sowie beim momentanen Vermieter einzuholen. Ihr Bewerber protestiert angesichts Ihrer Datenwünsche? Binden Sie folgende Klausel ein: "Mir ist bekannt, dass diese Selbstauskunft nicht von mir verlangt werden kann, der Vermieter seine Entscheidung für die mögliche Vermietung jedoch auf die vollständigen, wahrheitsgemäßen Angaben aus dieser Selbstauskunft stützt und daher zur Vorbedingung macht." Aber vergessen Sie nicht, all diese Daten im Fall einer Absage unaufgefordert zu vernichten!